【威尼斯城】两大维度说透当前房地产行业,中国湾区经济的定位

本周五,10%有可能会增加到25%。

两大湾区的提出

3月20日,保利发展战略研究院、保利投顾研究院联合发布了《保利2018-2019年房地产行业白皮书》(以下简称“白皮书”)。

5月6日中国股市及人民币汇率均出现了明显的动荡:260股跌停,沪指击穿3000点,创业板重挫6.5%!人民币离岸汇率跌破6.8!

在今年3月全国“两会”上,中央政府提出了一个全新的区域发展战略:“研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划”。

白皮书称,预计2019年将是“调整年”,整体延续调整。但局部窗口显现,下半年先行一二线城市有望率先筑底放量。

2018年,中国的总出口额达到了2.5万亿美金,其中出口到美国的总额为4700亿美金左右,比例大概在19%左右,是中国第一出口目标国。

此后不久,我建议,在研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划的同时,应当将沪杭甬大湾区都市圈发展规划提上议事日程。与粤港澳大湾区包括9+2城市一样,沪杭甬大湾区,除了上海、杭州和宁波外,苏州、舟山、无锡、嘉兴、绍兴、南通等城市,也在此范围内。

同时,白皮书认为,市场调整并不可怕,调整期往往也是机遇期。“正由于行业高位即时调整,很大程度上避免了市场出现1991年日本、1998香港和2008年美国的危机情况,从而行业发展更具韧性,我们对于增量市场规模未来5—10年仍将维持十万亿+更有信心。这也为还需要时间培育的存量市场提供了更大的动能基础和时间缓冲。”白皮书称。

最关键的是,2018年中国贸易顺差为3500亿美金,其中来自于美国的顺差达到了3200亿美金:这就意味着中国90%以上的贸易顺差,是来自于对美国的出口。

上海建成具有全球影响力的科技创新中心的结果导向,就是上海成为中国乃至全球的新经济策源地;上海金融中心的功能,类似于粤港澳的香港,将是沪杭甬湾区的核心优势。

展望未来,白皮书表示:随着公募Reits的开放,以及市场利率中枢的缓步下行,一线和二线热点城市将迎来一个开发与经营长期并存,平衡发展的新时代。行业逐渐形成一个符合“租购并举”,满足人民多层次和多样化需求的新生态,成为美好生活的同行者。

5月7日商务部发布消息,9-10号进行第十一轮商讨。

杭州将着力打造具有全球影响力的“互联网+”创新创业中心,新一代智能化技术的信息产业在杭州已经并将继续得到健康发展。

行业生命周期

威尼斯城 1

宁波、舟山是重要的港口城市;宁波、苏州、无锡和南通等城市都是中国制造业的重镇,在产业转型升级完成以后,都将成为先进制造业和生产性服务业的集聚地。

城市基本面决定行业生命周期,峰值时代聚焦最优百城

人民币会贬值,还是会升值?

也许,我当时直接提到了“沪杭甬”这三个城市,从长三角区域经济的角度看,没有提到江苏或江苏的某个城市;或许还有其他的原因,我的这个建议在一段时间里,受到媒体关注,但在其他场合似乎并不受待见。

探究房地产行业两大核心驱动力——人口及城市,可以发现:人口步入“质量红利”周期阶段,峰值时代房地产增长动能转化,未来发展机遇来源于人口结构变化,2.5亿高素质人口迁移选择将塑造未来城市格局。

货币供应在2019年其实是加速的:M2增速重新回到了8%以上,社会融资规模一季度就高达8万亿,信贷规模超过了4万亿,导致整个宏观杆杠率增加了5个百分点。

其实,用“沪杭甬”来冠名中国的第二个大湾区,主要是基于杭州湾地理位置的一个描述。况且,我在文字表述时,里面是有江苏的几个城市的。

经济转型升级下,新一轮产业分工逐步形成,城市竞争格局动态调整,三大都市圈的底层驱动逻辑亦有差异,中西部核心城市呈崛起之势。房地产峰值时代更应追寻需求而非供给,布局聚焦最优百城。

威尼斯城 2

我特别想说明的是,中国的第二个大湾区用哪个名称更合适是可以讨论的,最后当然以中央政府正式文件中的用法为准。

人口维度:

其中居民杆杠率增加了1%,这就是为何一季度楼市会有小暖春的关键性原因:信贷资金大规模流入楼市了。

就像有学者在肯定“粤港澳大湾区”的提法时说,以字面解读,粤港澳三个平级行政单元构造一个湾区,并以行政主导型体制的广东牵头,这不同于珠三角
前面加个“大”字,因为大珠三角这个说法没有明确的主导主体和行动者。

2.5亿高素质人口规模创国家纪录

但是在整个2019年,加杆杠的动作估计还将持续:我们的GDP增速目标设定6%-6.5%,这是必须要完成的任务。

我提出“沪杭甬大湾区”,强调上海在这个湾区中的主导和核心地位,并将环杭州湾的两个重要城市与其并列,也有明确行动主体的用意。

Ⅰ 人口总量高位区间,内部结构变化趋势是关键变量

今年经济托底的大玩家主要来自于政府的基建,因此国债及地方债的发行规模有可能会实现突破性增长:2018年中国财政赤字4.2万亿,实际赤字率达到了4%以上。

日前,浙江省党政代表团访沪时,上海市委主要领导在两地座谈会上讲话表示,上海将全面积极响应浙江省委、省政府提出的深入小洋山区域合作开发,共同谋划推进环杭州湾大湾区建设。这是上海官方首次明确表态支持环杭州湾大湾区建设。

中国人口增长率的高峰期已过,《国家人口发展规划:2016至2030》对于人口趋势的判断是“十三五时期出生人口将有所增多,十四五之后受育龄妇女数量减少和人口老龄化影响,人口增长势能减弱”,2020年中国人口预计为14.2亿,2030年总人口达到14.5亿的峰值。90后有2.1亿,而00后仅为1.6亿,人口总量进入高位区间,新生人口规模趋势性下滑已不可逆转,但人口内部结构性变化不可忽视。

威尼斯城 3

威尼斯城 4

威尼斯城 5

而2019年一季度,我们的财政赤字就已经接近8600个亿,今年还要执行大规模的减税计划,还要进行大基建的经济托底,同时严控卖地的基金收入,预计全年的财政赤字会破纪录。

环杭州湾湾区正在研究阶段,资本市场已经热炒这一概念了。究竟包括哪些城市呢?

Ⅱ 人口迈入“质量红利”周期,人才竞争决定未来城市格局之变

财政赤字越大,就需要发行大量的国债及地方债来弥补,从而推动通胀压力越来越大:人民币对内加速贬值基本上是一个大趋势。

在一个多月前,浙江第十四次党代会对这一大湾区作出了详细部署。接下来,就是中国第二个大湾区的规划与建设列入中央政府议事日程的问题了。

近期关于人口危机的探讨,很多人将其归因于对生育的政策性限制,但其实世界上绝大多数国家没有限制人口,但全球生育率仍在不断下滑;这称为工业化生育率悖论,指随着经济发展,生育率是趋于下滑的。而随着工业化推进、经济高速发展,高等教育得以大规模推广,过去十年间,我国国民受教育程度显着提升,人口素质红利待爆发。

人民币对外贬值压力也会加大:贸易顺差会萎缩,意味着我们挣外汇储备的能力下降了,国际做空风起云涌,既然挣美金的能力弱了,做空是最正常的操作。

中国湾区经济的定位

人口周期转变,人口迁移形势随之变化。一方面,流动人口规模在2014年前后趋势性下滑,这与流动人口主要构成——农民工年龄结构显着上升关系较大,我们观察到农民工有回流三四线城市迹象,这也是这一轮三四线房地产市场及消费市场大爆发的重要背景之一。另一方面,90后中超7000万人受过高等教育,80后中3500万高等院校毕业生,未来将有2.5亿人受过高等教育,而这部分高质量人口的迁移选择将深刻改变中国城市格局。

人民币未来面临的压力空前!

我认为,现在对于中国的湾区经济,需要研究和讨论的主要问题是,它们的定位、存在的瓶颈,以及可能的破解措施。在讨论中国两个湾区的定位之前,我们先来看看目前全球三大湾区的类型定位。

威尼斯城 6

产业转型加速推进,都市圈快速形成

日前,有研究报告称,世界三大湾区已经分别形成各自特色,纽约湾区拥有“金融湾区”的名号,东京湾区被称为“产业湾区”,旧金山湾区也有“科研湾区”的美誉。

城市维度: