楼市红五月过后会怎样,3月三色月报

数据来源:世联东一研究院

刚过去的5月份是楼市的红5月。广州全市单月成交1.2万套,创近期新高,逼近历史最高位。按一年平均成交额计算,目前广州一手住宅库存下降到了8.59个月,比上月的9.09个月进一步下降,说明广州库存仍在稳步下降中,预计房价将继续保持轻微上涨的状态。

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2019年广州楼市爆款频出,谁才是真正王者?

各区库存情况分别如下(单位为“个月”):越秀4、海珠8.5、荔湾7.2、天河5.2、白云3.7、黄埔4.9、花都15.7、番禺10.8、南沙8.9、从化6.5、增城7.9。其中,远郊的增城、从化库存出乎意料地快速下降,目前已成了有涨价需要的区域,这很大程度受惠于其不限购的政策,所以大量投资资金进入以上两个板块。

3月广州一二手住宅市场均迎来成交“小阳春”,其中一手市场环比涨1倍,二手市场涨超2倍,成交走红为后市打下“强心剂”;此外,公寓市场供、求两端表现积极,继续享受1219商服新政带来的利好,购买需求陆续“回升”。

楼市君吐血整理广州63盘近一个月访客量、成交量数据,得出各盘转化率。

其实,增城、从化和其他一线城市周边地区楼盘热销的情况非常类似,一是大城市限购后资金都跑进去了,二是其他地区投资资金想尽量接近一线城市的;更何况如今增城、从化直接就是一线城市地区。虽然没有准确的统计,但据我们观察,目前这两个区域已经有深圳客购买,而且价格敏感度极低。

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数据显示,超46000组客户涌入以上楼盘,共成交3671套:

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2019年3月广州市中介网签量为4272宗,较2月同期环比大幅回升2.1倍,较1月增长38.25%,自进入阳春三月以来,周度成交量呈现逐步增长的态势。

14大盘表现优异,转化率通通破10%;

图片来源:广州市各区近一年成交均价情况;方圆地产顾问市场研究中心;2016-06-02

现时,业客双方的观望情绪有所放缓,市场供应量较年前大幅增加3-4成。同时,330新政亦即将年满2周岁,不少异地客户的购房需求逐渐被释放,部分持观望态度的客户亦开始着手入市,上门看房客明显增多,致使本月成交大幅上扬。

增城最“傲娇”,到访量、成交套数和转化率均为全市最高;

我们来看一下近一年来广州各区价格变动的情况。广州的房价依然非常稳定,仅有轻微上涨,其价格上涨幅度还远不如合肥、苏州、南京等二线城市。所以我们毫不担心会有加码的调控政策出台,只要政策稳定,市场也就稳定,所以目前刚需购房仍然可以大胆出手,我还是维持“今年房价温和上涨10%左右”的预测。

价格方面,本月二手住宅网签均价为26769元/㎡,环比微涨2.47%。主要由于3月是学位房成交旺季,越秀、天河等高价区域看房客户明显增加,近期成交活跃,因此拉动整体价格上扬。

南沙到访成交量、买家转化率表现亦突出,紧跟增城,排名第二。

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图片来源:广州市各区近一年成交面积情况;方圆地产顾问市场研究中心;2016-06-02

成交全线上扬,花都成交紧追番禺

接下来看看各区、各热门板块的具体情况:

在成交面积方面,增城在全市来说是一枝独秀,毕竟疯狂的深圳投资客已经抵达该板块。就业内口口相传的消息而言,目前深圳资金青睐广州两个板块,一是增城的住宅(距离近),二是南沙的公寓(自贸区题材好),而且上述两种产品都是不限购的。我个人而言更看好南沙,因为资金会退潮,政策却一直在。

在各区成交量中,本月仍是番禺成交排名第一,1-26日共成交788宗,环比大涨2.3倍。

增城板块:

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此外,本月花都以723宗的成交量紧追番禺,并逐渐拉开与增城区的差距。小研君认为,花都区近年来基础设施进度良好,加上“次新房”、“价格洼地”的两大优势影响,促使整体市场需求不减,成交活跃。

超万组客户访13大项目,卖出全市第一

图片来源:广州市重点区域近一年月度去化时间走势;方圆地产顾问市场研究中心;2016-06-02

中心区方面,天河、白云、越秀三区成交表现优越,本月分别成交522宗、386宗、294宗,环比分别上涨2.3倍、2.0倍、1.8倍。其中,天河区成交占比更是上涨至12.2%,排名升至第四位。

“成交一哥”增城果然不是浪得虚名,轻松拿下到访、成交量和转化率三项冠军。

各区库存量逐步趋于集中。下半年海珠广纸、天河牛奶厂、白云同宝路三大板块的新货陆续面市,再加上广钢楼盘群,所以今年中心区不会太缺货。另一方面由于几个中心区新盘售价都不会太低,因此接下来将出现以下局面:一是周边二手价格会被推高,二是全市均价受成交结构影响会出现上涨。所以说,老城区的二手买家要抓紧了。

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从统计数据可知,近一个月,增城13盘有10448台客户到访,成交1063套。

综述,6、7月是楼市传统淡季,今年还有欧洲杯、奥运会分流了市场关注,所以未来两个月成交量出现萎缩一点都不奇怪。但由于货币政策及地方政策稳定,所以相信月成交量仍能维持在8千—1万套左右;而价格还是轻微上涨为主。但要注意,由于库存不断走低,所以金九银十后价格可能会加速上扬。

学位房需求刺激,越秀、天河多板块霸榜

其中,到访转化率前三为誉山国际、广铝荔富湖畔和科慧花园。

本月,越秀区多个板块成交活跃,如东风东板块、淘金板块、北京路板块等,其成交均价分别为65909元/平、54153元/平、41509元/平。主要由于3月为学位房需求旺季,而越秀区名校聚集、教育资源丰富。因此,本月需求活跃,成交明显提升。

金地香山湖、香江天赋等盘表现也不错,转化率接近10%。

另外,需要指出的是,本月天河区亦有不俗表现,其珠江新城板块、东圃板块、员村板块成交均处于TOP10榜单位置。其成交均价分别为77562元/平、44124元/平、56490元/平.

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南沙板块:

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近万组到访,成交量仅次于增城

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近一个月,南沙楼市也十分火热,统计的10大盘中,共有9825台客户到访。

根据监控显示,3月广州网签一手住宅为7446宗,环比上涨104%。对比2月春节淡季,3月表现强劲的“反弹势头”,与一月份成交量水平相当。

更惊喜的是,到访买家不仅只参观项目,还为南沙贡献869套成交数。

纵观近一年时间,成交量突破7千宗的有6个月,对比去年3月成交水平,今年成交改善,“小阳春”市场热度提升明显,预计积极的市场气氛将引导4、5月交易环境进一步改善,为“红五月”传统旺季蓄势。

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小研君认为,带动成交回升的原因主要有:

广钢板块:

一.2月下旬“大湾区”行情促进南沙、增城项目成交,网签数据陆续在3月得以体现。