楼市这一数据跌回7年前,楼市巨轮正在全面转向

来源:房屋屋(ID:its-home)

呼和浩特市在其官方网站上挂出《我市将多措并举调控房价稳定房地产市场》的通知,明确把“稳地价、稳房价、稳预期”作为调控总体目标,全面停止去库存调控措施。同时,将保证全年土地供应量达到5000亩,其中普通商品住房供地比例不低于70%;加大保障性住房供应力度,继续落实商品住房开发项目配建3%的公共租赁住房任务。由此成为全国第一个告别去库存的城市。

据装一网了解,近日,国家统计局发布消息,8月末,全国商品房待售面积同比下降12%,降幅比上月末扩大1个百分点,楼市库存创下2015年1月以来的新低。按照当前销售速度来看,全国楼市的库存消化周期为5.1个月。

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去库存结束,意味着刺激政策退出、购房补贴取消、棚改货币化放缓,同时以扩大供地为代表的“补库存”开始,以“坚决遏制房价上涨”为目标的楼市调控加码。

换句话说,如果不再有新房上市,那么按照目前的销售速度,5个月后,全国就会无房可卖。当然,这是不可能的,随着新盘上市,楼市库存虽然可能进一步缩减,但不可能耗尽。

多年过后,人们仍会清晰地记起这四年,就像记起20年前的住房市场化改革一样。

时光好轮回。四年前,呼和浩特正是国内首个取消限购的城市,从此为楼市去库存拉开序幕。

不过,相比于2015年7个多月的去化周期而言,目前5个月的去化周期,的确意味着这一轮去库存取得了暂时的成功。但这种成功,却是建立在房价集体暴涨的基础之上的。

日前,内蒙古呼和浩特发布公告称,全面停止房地产去库存调控措施,由此成为全国第一个告别去库存的城市。

事实上,当前百城库存规模已经跌回到2012年3月的水平,三四线存销比更是创下近9年新低。几乎所有城市都不再存在高库存问题,部分一二线城市甚至还面临库存紧张的局面。结束房地产去库存,显然是顺理成章之举。

楼市去库存,为何最终成了一二三四线房价全线暴涨?这是必然还是偶然?

去库存结束,意味着刺激政策退出、购房补贴取消、棚改货币化放缓,同时以扩大供地为代表的“补库存”开始,以“坚决遏制房价上涨”为目标的楼市调控加码。

2014年,楼市从狂热中冷却。

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时光好轮回。四年前,呼和浩特正是国内首个取消限购的城市,从此为楼市去库存拉开序幕。

在经济下行压力陡然加剧之下,土地流拍、业主退房、弃房断供轮番上演,连行业龙头万科都惊呼“楼市即将进入白银时代”。随后刺激政策就来了。

1、我们都知道,普通商品如果生产过剩,那么“去库存”的唯一方式就是降价。

事实上,当前百城库存规模已经跌回到2012年3月的水平,三四线存销比更是创下近9年新低。几乎所有城市都不再存在高库存问题,部分一二线城市甚至还面临库存紧张的局面。结束房地产去库存,显然是顺理成章之举。

打响第一枪的,正是呼和浩特。2014年6月20日,面对楼市下行、库存高企,呼和浩特率先“取消限购”,开启楼市去库存之路。

比如苹果太多了,不降价最终就只能烂在树上;牛奶太多了,降价都不一定能卖得出去,所以我们看到很多奶农宁可倒在路边也不送人,过去我们都以为这是资本家的贪婪行径,其实现在都明白:牛奶本身还有保存和运输成本,送人还要付出更多代价,倒掉反而是损失最小的选择。

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有城市愿当出头鸟,各大城市也都不不再遮遮掩掩,“取消限购”的大幕由此拉开。到2014年底,在不到半年时间里,全国47个限购城市,共计42个城市取消限购,还在坚守的只剩下北上广深及三亚5个城市。

但住房不同。房子不是普通商品,而是兼具消费品、投资品和保值品三重属性。

如今终于有城市打响了第一枪,下一个是谁?

 取消限购,并未将楼市从泥潭中拉出,当时除了厦门深圳房价有所复苏之外,其他城市依旧深受高库存之累。

从消费品的层面看,房价无论涨跌对刚需都不会有太大影响;但从投资品的角度看,买涨不买跌是必然的市场铁律,因为决定其购买欲望的是预期收益。

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随后,真正的大招发出:央行一年5次降准6次降息。货币信贷全面宽松、马力全开,房贷按揭利率降到近十年最低位。

房价一旦上涨,就会产生顺周期的正反馈效应,涨得越猛,买家的情绪就越旺盛。相反,一旦市场出现下行,房价降幅越明显,不但越是无人问津,而且还会引发恐慌式的抛盘效应。

去库存的这四年

各地纷纷出台楼市刺激政策,发放购房补贴,降低交易契税,甚至直接鼓励大学生、农民工入场买房。楼市彻底被搅活,以南京、厦门、合肥、苏州为代表的“楼市四小龙”脱颖而出,在2016年上半年率先开启上涨之路,其声势之浩大,甚至一度超越一线城市。

从保值品的角度看,我们的财富主要面临着通货膨胀带来的贬值,以及黑天鹅和灰犀牛带来的不确定的损害,那么人们就有投资某种标的物用来增值保值的需要。房子在中国就是最好的保值品,而这一保值的需求也是建立在房价持续上涨的基础上的。

2014年,楼市从狂热中冷却。

从2014年到2018年,去库存的这四年中,有一个悖论:楼市去库存,为何最终去成了房价暴涨?一般商品,诸如苹果,一旦滞销,唯有降价抛售,方能去掉库存。但房子不同,越降价越没有人买,反而价格上涨的势头越猛,抢房的情绪就越高涨。

在中国,房产的投资属性和保值属性,远远大过消费属性,这就决定了在正常市场里,房价所拥有的涨跌互现的自动平衡器功能,在我们这里并不适用。如果考虑到过去二十年房价涨多跌少的现实,给人们普遍带来的预期,我们不难得出一个结论:

在经济下行压力陡然加剧之下,土地流拍、业主退房、弃房断供轮番上演,连行业龙头万科都惊呼“楼市即将进入白银时代”。

涨价去库存,这看起来是个悖论,但却符合中国最基本的政治经济学,更得到实践一而再再而三的检验。

楼市去库存只能、而且、必然等同于涨价去库存。换句话说,在中国,楼市去库存,就必然以房价暴涨为结果。

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住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示,一些过去库存量较大的城市和部分三四线热点城市,目前的去库存任务已经基本完成。在因城施策背景下,或将有更多城市跟进退出去库存政策。

2、这个结论虽然反常识,但却与过去的历史相吻合。

然而,楼市还没凉多久,刺激政策就卷土重来。

去库存宣告完成,房价还会继续上涨么?

回顾过去几年的楼市政策,我们不难发现这一逻辑在现实里的运用。

打响第一枪的,正是呼和浩特。2014年6月20日,面对楼市下行、库存高企,呼和浩特率先“取消限购”,开启楼市去库存之路。

股市有个非常出名的板块轮动理论,意思就是一个板块涨完,下一个板块会接力上涨。

2014年全国楼市步入调整,二三四线城市的高库存成了整个经济的拖累。对于企业来说,高库存意味着资金回收流转链条变长,对于银行则意味着债务风险和金融风险,对于政府则意味着土地财政的衰竭,所以如何提振楼市,将债务从企业转移到居民,就成了迫在眉睫的选择。

有城市愿当出头鸟,各大城市也都不不再遮遮掩掩,“取消限购”的大幕由此拉开。到2014年底,在不到半年时间里,全国47个限购城市,共计42个城市取消限购,还在坚守的只剩下北上广深及三亚5个城市。

板块轮动通常的规律是:金融–地产–有色–钢铁–电力–金融。这也是政策市的一个特色。

2015年是顺理成章的全面放松之年。从一二线城市到三四线城市,普遍都取消限购、降低税费、放松首付比例、放宽贷款额度,同时限制土地供应,甚至还有省份直接推出财政补贴,呼吁农民工进城买房,在政策的直接刺激之下,楼市开始逐步回暖。

取消限购,并未将楼市从泥潭中拉出,当时除了厦门深圳房价有所复苏之外,其他城市依旧深受高库存之累。

那些股市投资老炮,在板块轮动中,总是懂得联系的眼光去看股市风口,还知道什么时候起风了。当集体性跟风时,又明确其中分化,及时获利了结。

而到了2016年,一二线城市楼市进入火热状态,房价开始上涨,楼市去库存速度如同火箭般加快,合肥、厦门等部门二线城市库存早就进入紧张边缘;随着房价进一步上涨,楼市库存加剧紧张,在这种正循环之下,房价上涨与去库存,互相刺激抬升。

随后,真正的大招发出:央行一年5次降准6次降息。货币信贷全面宽松、马力全开,房贷按揭利率降到近十年最低位。

而在房地产中,板块轮动理论同样成立。

在这期间,部分城市甚至出现了抢房大战。恐慌情绪蔓延之下,业主坐地起价,购房者连夜抢房,一座房子一夜之间变出几个价格,房价节节上升,甚至连中介都开始怒斥购房者:这时候不来看房还去工作,你知道什么是轻是重吗?

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上一轮暴涨中,一线涨完,强二线涨,然后是弱二线城市补涨,三四线城市跟上。

到了2017年,三四线城市接棒。一边是来自一二线城市的溢出效应,一边是棚改货币化带来的新增购房需求,让三四线城市房价一路飞涨,部分城市甚至如同一二线城市般进入抢房大战,楼市库存加速去化。

货币之水的汹涌澎湃,彻底激活市场的投资热情。

现在明显处于楼市回调周期,一线回调已经一段时间了,我想接下来轮到在本轮城市暴涨中被称为强二线四小龙的厦门、杭州、南京、苏州了。厦门很明显已经开始了,接下来可能就轮到杭州、南京、苏州。

3、当房子成为金融品时,去库存就必然伴随着涨房价。

与此同时,各地纷纷出台楼市刺激政策,发放购房补贴,降低交易契税,甚至直接鼓励大学生、农民工入场买房。

停止房地产去库存,现在看来还只是一地一城的个别行动,但未尝不是整个楼市巨轮全面转向的信号。

想要在房价平稳下实现去库存,可能性并不大。

楼市彻底被搅活,以南京、厦门、合肥、苏州为代表的“楼市四小龙”脱颖而出,在2016年上半年率先开启上涨之路,其声势之浩大,甚至一度超越一线城市。

综合整理 来源:房屋屋、大胡子说房、21世纪经济报道等

这一轮的楼市去库存,虽然让二三四线的楼市债务风险得以释放,但随之攀升的高房价却制造了新的金融风险,而且埋下了严重的隐患。