去库存外的一线城市未来到底会怎样,仍须谨防出现空心化

来源 :首席财经观察(ID:meirijingji001)

在新一轮的城镇化建设中,中小城市将是发展重点,这或许将影响未来地产行业的布局。

当二、三四线城市还在拥抱一系列“救市”措施并经历缓慢的去库存之际,一线城市飙涨的房价显然为自己划清了界限。然而尽管诸多特殊性决定了一线城市得天独厚的优势,但是其能否强者恒强还是已是强弩之末的讨论却从未停止。

28日下午,恒大集团发布了2018年上半年的财报。

中央城镇化工作会议提出,要根据城市资源禀赋,发展各具特色的城市产业体系,强化城市间专业化分工协作,增强中小城市产业承接能力。全面放开建制镇和小城市落户限制,有序放开中等城市落户限制,合理确定大城市落户条件,严格控制特大城市人口规模。

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不过这些都不是重点,重点是恒大集团副主席夏海钧说了一句话。

这也意味着,作为城镇化的主力军,三四线城市可能成为未来房地产市场布局的重点。

当二、三四线城市还在拥抱一系列“救市”措施并经历缓慢的去库存之际,一线城市飙涨的房价显然为自己划清了界限。然而尽管诸多特殊性决定了一线城市得天独厚的优势,但是其能否强者恒强还是已是强弩之末的讨论却从未停止。

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三四线城市楼市轨迹

一线城市楼市火热 深圳上海领涨

夏海钧说:“中国的房地产企业都明白,市场最好的地方一定是在一线城市。恒大未来的土地储备目标是覆盖一线和二线城市,以及经济较好的三线城市的地级市,四线城市不打算去。”

2011年初,在一线城市和较为发达的二线城市均纷纷采取限购政策的影响下,大型房企开始向一些普通二线和三四线城市进军。

一线房价大涨是整个2015年中国楼市的最大写照,而深圳显然是这其中的大特写——和2010年底相比,2015
年末深圳房价上涨 89.0%。

大家都知道,恒大对于宏观大趋势的把握异常精准,所以恒大的动向往往也可以作为中国房地产行业发展的方向标。

2011年前三季度,土地出让收入排名前十的城市中,出现下跌的城市全部为一线城市或者发达的二线城市,与之形成鲜明对比的是,从2011年初,三四线城市的土地成交金额同比不断攀升,常州、扬州等城市增幅明显。

由于各城市供需状况各不相同,城市间房价分化现象并不奇怪。以国家统计局最新的12月数据来看,一线城市和部分热点二线城市房价上涨较快,环比涨幅明显高于其他城市。其中深圳12月新建商品住宅价格环比上涨3.2%,同比上涨47.5%(前值上涨44.6%);深圳12月二手住宅价格环比上涨3.3%,同比上涨42.6%(前值上涨38.9%)

接下来,我们就从产业发展和土地政策两方面,论证标题中提出的“四线城市没有未来”、“一线城市会有房子”观点!

但这也很快引来了过剩之忧。从去年开始,鄂尔多斯、营口、常州、惠州等城市相继爆出楼市泡沫危机,“鬼城”现象在不少三四线城市蔓延。以营口为例,据媒体报道,当地有些楼盘在开盘两年后,销售面积依然只有20%左右。

而除了房价飙升之外,一线城市地价飞涨趋势也并未停止。华尔街见闻此前报道,2015年在中国经济大环境放缓的背景之下,上海平均地价依然上涨了38%。

四线城市没有未来

“前几年一些三四线城市,搞了很多新城区、园区的开发,土地供应量很大,而需求又没有跟上,所以一下子就过剩了。”厦门市政协委员、集美大学房地产发展研究所所长李友华对《第一财经日报》分析,在产业和公共资源分布没有调整的情况下,目前人口向一二线大城市集中的趋势并没有变化。

基本面支撑未变:供给稀缺且人口不断流入

我们认为四线城市没有未来,主要是基于产业发展与土地的关系提出来的。古往今来,土地一直是社会生产中不可或缺的要素,但是随着科技的发展,土地要素的重要性正在不断削弱。

在这种情况下,今年以来,大型开发商纷纷将眼光重新瞄准了一线城市和发达二线城市。12月4~5日的24小时内,恒大在上海、南京收获多宗土地,在上海、南京连续拿下7幅地块,总成交金额103亿元。

传统意义上,分析楼市往往会考虑新增土地和需求去化之间的关系。然而如今的一线城市,新房已经不是市场的主要组成部分。

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在中原地产市场研究部总监张大伟看来,恒大作为一个主要在二三线城市发展的标杆房企,最近在北京、上海等城市全面爆发,可以说是一个标志,代表了2013年全国楼市分化,房企中心全面转移到一二线城市。目前一二线城市是三高,即高利润、高周转、高去化率,而三四线则是高库存、低去化、低增长。

首先对比一、二手房交易规模来看,新房交易的规模不仅赶不上二手房交易规模,且新房交易集中在远郊区。2012年至2015年,深圳二手房成交面积是一手房的1.47倍;北京商品房二手成交相当于一手成交的0.93倍,商品住宅二手成交面积相当于一手住宅成交面积的1.18倍。因此,即便土地交易规模有所增长,其对应一二手总需求也不会很大。

在古代社会,农业生产是社会物质财富的主要来源,而农业生产却离不开土地,所以农业的从业人员也必须广泛分散到有充足耕地的广大乡村。因此古代只有10%的人口是居住在城里的,其余的90%的人口是分布在广大乡村,而那个时候的社会物质财富也主要分布在乡村。

据中原地产统计,前11月,标杆房企在一线城市土地购入金额达905亿,同比上涨119%,而在三四线城市仅购入147亿。这也预计后市一二线城市拿地竞争将更加剧烈。

此外,具体到一线城市来看,北京等地拆迁成本高昂,上海和深圳主要城区容积率水平不低。容积率较高的核心城市,既缺乏未开发的建设用地,也缺乏城市大规模更新机会。相较于中国其他城市往往只是土地供给的“名义稀缺”,在三大一线城市的核心区域,土地供给确实是实质稀缺。即便土地供给稀缺并不确保房价必然上涨,但确实是支撑一线城市房价的长期因素。

而到了近代工业革命以后,工业逐渐取代了农业成为社会物质财富的主要来源,像钢铁厂、造船厂、纺织厂这些工厂,一个工厂创造的物质财富可以顶得上好多个县的农业产出,但是它所占据的面积却比农业少了许多。所以工业时代的工厂是相对集中的分布在全国各地的大中小城市里,而财富也是呈现这样一种分布状态。

谨防空心化

另一个大城市的主要优势则显然在于人口净流入因素。从人口规模来看,北京和上海的确已经是全球领先的超级都市。可是,从这两个城市人口占全国人口比例来看,较国际其他大都市的相对人口仍有差距。伦敦的人口占英国全国的16%,莫斯科人口占俄罗斯全国人口的
9%,但北京和上海人口加总也只占到全国人口的不到 4%。

但是到了20世纪末的信息技术革命之后,信息技术产业也逐渐取代了传统的工业部门成为社会物质财富的主要来源。信息技术产业主要是信息设备制造和互联网产业,这两种都是高度集约型的产业,不需要大量的厂房就能够创造出很多财富。所以这些产业往往会留在大城市,而没必要外迁到中小城市去。

不过,此次城镇化会议意味着未来大城市发展将受到严格控制。会议指出,城镇建设用地特别是优化开发的三大城市群地区,要以盘活存量为主,不能再无节制扩大建设用地;根据区域自然条件,科学设置开发强度,尽快把每个城市特别是特大城市开发边界划定。

虽然中国总人口极为庞大,北京、上海可以容纳全国
16%的人口似乎不太可能。但是北京和上海等一线城市在中国的职能,和伦敦/莫斯科在英国/俄罗斯的职能并无太大区别。

举个例子,去年搞农业的北大荒集团用了5.54万平方公里的土地,创造了约30亿元的营收和7.8亿元的净利润;搞工业的鞍山钢铁集团用了176平方公里的土地,创造了约1400亿元的营收和56.1亿元的净利润;搞信息技术的华为集团用了不到10平方公里的土地,创造了约6000亿元的营收和475亿元的净利润。

尽管如此,一二线大城市的楼市仍被看涨。原因在于,目前特大城市的开发强度已经很高,可供进一步建设的用地十分有限。在公共资源和对周围人口的集聚力没有改变的情况下,一二线城市的房价很有可能进一步推高。

不断吸引全国人口的流入的特质也很难有变化。即便限制措施可能会延长同样人口流入的时间周期,但肯定不会降低北京和上海的吸引力。

由于创造财富所需的土地越来越少,产业不再像以前一样广泛分布在各地,而是越来越集中分布在大城市,所以也会造成了人口不断往大城市集中。

“三四线城市关键在于是否有产业,没有产业就没有就业机会,就不可能吸引到人才,没有产业光发展房地产就是空心的。”龙斌说。

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“三四线城市首先得有人。”李友华说,城镇化过程中的人口市民化应该是一个梯度转移,即村镇人口主要向三四线城市人口转移,但现在农村的人口大多直接向一二线城市发展,再加上很多三四线城市人口还在向一二线城市转移,所以三四线城市的发展一直比较慢。