三四线房价要跌了,商店底部要来了

有业内人士认为,单纯的房价下跌还不足以说明问题。但如果新房价格下跌,带动二手房价格跟着下跌,俗称的一手杀二手,那倒是市场下行明显的一个信号。

《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.16》认为,伴随已完成去库存的地区将逐步退出或减少货币化安置,失去强政策托底,加之前期需求透支,三四线城市市场销售有可能进一步回落,不排除陷入负增长的区间,要防范市场价格下跌过快。

就像今年的秋季,无论是购房者、房产中介还是开发商,都多少感受到了市场的凉意。而在国庆假期,多名中介反映看房的情况与平常没有区别,并未出现购房者利用假期大规模看房的现象。

那么问题来了,这么多城市都出现了房价下跌现象,是说明市场底部要来了吗?

那么三四线房价最多的跌幅是多少?这个数字我们没有办法预测。但是可以知道,政府对于楼市下跌的心里底线。

生存本来是一个企业的底线,耐人寻味的是,在今年的秋天,郁亮却把它设成了最终目标。他看到了目前房地产市场的沉重枷锁,“限制非常多,已经超出了当初的研究。”

为什么这么说?

对于购买力旺盛的城市来说,刚需对楼市的观望时间,也只有半年左右。以北京市场为例,跌15-20%就已经是买家的心理价位了,能早上车还是早上车了。

除了市场数据,持续一年多的房企改名潮也让人不得不多想。9月13日,保利房地产股份有限公司更名为“保利发展控股集团股份有限公司”,就在同一天,深圳市万科房地产有限公司正式更名为“深圳市万科发展有限公司”,都去掉了“地产”二字。

所以,有心者不妨观察一下,当这种一手杀二手的情况出现时,可见市场确实到了下行明显的阶段了。

原因就在于,4月份开了一次大会,大会上再次提及了房住不炒、因城施策等内容。有机构做了统计,地方上出台4月份的调控政策60次,5月份的调控40多次。密集精准的调控直接又把蠢蠢欲动的楼市直接摁趴下了。

就在呼和浩特宣布停止去库存仅仅过去4天,长春宣布取消棚改货币化安置购房奖励。嗅觉敏锐的人应该能从中感受到楼市风向的变化。

从图中可见,全国32个城市中,价格下跌的城市有16个,已经占到了一半!

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人的心理总是微妙而复杂的,房价涨,买不起房的人不高兴,房价跌,已经买房的人心理不平衡。开发商低价售房的行为刺激到一些老业主的神经,他们抱怨自己买贵了,开始“维权”。

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上海、深圳也是同理,楼市最低点都过去了。想要再来一次长时间的阴跌可能性不大。一线城市里边广州是比较鸡贼的。因为从统计数据来看,广州的价格很低,处于一线中最低的水平。实际上广州的网签是控制最严格的,装修费没有算进去而已。所以看上去广州房价涨幅不高,控制的很好。

图片 2资料图:2016年4月,北京丰台区不动产登记事务中心外排起长队。中新网
邱宇 摄

具体说,这和棚改货币化有关。

其中,降价幅度在300-500元、800-1200元这个区间。按照最高的降价幅度算,1200元是最不能接受的底线。那么20%的降幅,是当地政府最不能接受的降价幅度了。

9月下旬,房地产行业巨头万科在深圳举办秋季例会,会场挂出的三个红底白字十分惹眼——活下去。其实,在更早些时候的南方区域9月例会上,万科董事会主席郁亮就说过:

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所以下半年,大部分依靠棚改推动的三四线楼市都会深度调整,迎来17年以来的最低点。

最让郁亮担心的问题之一是“回款”,他说,“当前南方区域的回款压力比较大,这不是因为南方区域做的不好,而是因为率先感受到了市场及行业变化。”

说回最近的新闻吧。据说山东济南某楼盘,新房价格由前期的精装22000元/平米降到了后期的毛坯17000元/平米,又有业主出来维权了。

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今年国庆假期,40岁的北京房产中介张强呆在河北保定农村的老家,连休五天。他并不着急回北京,因为手里一个着急签单的客户也没有。

在这些城市中,既有北京,广州这两个全国瞩目的超一级城市;也有杭州、西安这种时不时就要上个头条的网红城市;还包括石家庄,天津,惠州,南京,大连,武汉,福州,厦门,哈尔滨,珠海,昆明,宁波。

党媒发声:三四线房价太高,楼市改革将进入深水区!

房产中介因落差太大转行

最后再说回到多城市房价下降的问题。可能有人觉得,既然房价要跌,那就索性不买了,免得万一买“贵”了、吃亏了。

2017年我在知乎上回答了,如何看待三四线城市房价疯涨的现象。这个问题的浏览量过了千万。

王玉玲认为,近年来,随着棚改货币化进度提速,三四线城市广泛采用棚改货币化安置模式,大量资金进入房地产开发商手中,在去库存的同时形成了新的住房供给能力,获得大量现金的拆迁户又具有较强的购房需求和能力,从而推动三四线城市出现房地产供需两旺局面,部分城市房地产市场呈现过热苗头。

还有人问我,为什么经济形势不好,我们2016,2017年,我们的房地产行业依旧很繁荣?那是因为你忘了去库存的任务。

转折点在2018年7月份,侠客岛发了一篇重磅级的文章,文章提出了一个非常明显的信号:下半年全国三四线的棚改货币将大幅度收缩,甚至认为“货币化安置手段没有保留的必要”。

七天长假,你是在“堵”还是在“宅”?你是在景区“被挤”,还是在家里“被催”?你是在“买买买”的路上,还是在参加“婚礼婚礼和婚礼”的路上?

因为通常情况下,新房和二手房的客户是不重合的,同样的地段和品质下,新房价格必然比二手房价格高。

特别要提醒的是,一二线回暖后但剧本并没有按照正常的情节走,楼市就在4月份以后就突然转冷了。

图片 5资料图:呼和浩特某棚户区居民收到首批征拆补偿款。
中新社记者 刘文华 摄

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虽然大部分买房的群体,都是买涨不买跌。但是三四线楼市迎来相对低点,还是可以找到更多性价比高的房子。如果你所在的城市已经回调,并且距离17年的最高点下跌了20%左右,其实这就是一个比较安全的价格了。买入风险不会高。

有意思的是,就在一年前,杭州等地的人抱怨的不是房子降价,而是抱怨买不到房。当时,几乎各大热门楼盘都有成千上万的人参与摇号,尽管中签率只有个位数,他们仍然乐此不疲,因为坚信“买到就是赚到”。

但是,假如新房限购的限制开始明紧暗松,抢房潮盛况不在,新房开始各种打折优惠送面积……换句话说,新房在反应真实市场需求的情况下,出现价格下跌,那么对二手房市场就必然造成实实在在的暴击伤害。

从2008年开始,每当经济下行的时候,房地产作为尿壶都要拿出来用一用。但目前看来,即使经济有些不景气,高层对于房价上涨容忍度还是很低的。政策上依然有连贯性。哪怕暂时牺牲了经济数据,也要控房价。

从去年开始,除了万科和保利,已有恒大地产、方兴地产、远洋地产、朗诗绿色地产、时代地产、中航地产、龙湖地产、大连万达商业地产等逾10家房企去掉了名字中的“地产”二字。

凡此种种,都是上述多城房价下跌的大背景。而且短期看,这种情形不会改变。

中国住房市场发展月度分析报告指出,2019年5月,三四线城市房价平均环比上涨0.011%,涨速比上月收窄0.052个百分点。与一二线城市相比,三四线城市房价持续上涨的动能不足,政府的市场调节手段也更为有限。部分三四线城市在经历了一波突击性上涨后,因后续需求不足,房价将进入下跌阶段。

反应库存规模的一个指标是库存去化周期。“库存去化周期的合理区间为12-16个月,低于该区间则说明库存规模偏小。2018年8月,100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9个月,这也意味着市场仅需9个月的时间就能消化完这些库存。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

但胆子再大的开发商,对于降价都是有点手软的——除非根本不在乎售楼处被砸。

中泰给出的数据显示:2017年至今,三四线城市涨幅普遍高于一二线城市,三四线城市中绍兴涨幅达到55.59%、洛阳为53.73%、贵阳为47.93%,而同期广州、北京和上海仅为9.97%、2.60%和1.92%。

越来越多的楼盘进入降价行列,开发商打折促销的力度远高于前两年。

《房租到底为啥涨,胡景晖都没讲到的,看完你就知道了》

一旦某些城市出现房价过快上涨的势头,都要受到问责。房住不炒的政策并没有转向。

北京向来是楼市的风向标,在这次全国范围的波动中,其他多个城市的房价和成交量也走出了相似的曲线,从一线到三四线城市,楼市轮动升温,又相继趋于平静。国家统计局数据显示,8月,全国商品房销售面积增速、开发投资增速均呈现明显下滑趋势,环比分别下降7.5、3.9个百分点。

这种情况的楼市热度还在,并不会出现所谓的一手二手相爱相杀的情况。

2019年,上半年已经过半。概括上半年的楼市,一句话就可以了:

图片 6资料图:民众在2017年北京春季房展会上的某楼盘展台咨询。中新网
程春雨 摄

这导致目前整个市场情绪已出现了大转变,相信今天不买明天就涨的人越来越少,相反持币观望的人越来越多。

4月份之前很热,4月份以后转冷。

之后的几年,他看到了北京楼市2010年低迷、2011年抬头、2012年飙升、2013年平稳、2014年降温、2015年回暖的过程,又经历了2016年的猛涨和2017年的急落。经过大大小小的波动之后,现在老山西里的房子每平米价格5万多,比八年前翻了六番。

最近一段时间,很多地方集体爆发土地流拍事件。有统计数据显示,今年前7月,全国土地流拍率约6%,创下近年来的低迷局面。

先说结论:2019年下半年,是三四线房价的最低点。

7月12日,住建部对棚改的一番表态释放出非常明确的信号。一些房价暴涨的城市,拆迁之后不给现金了,只给安置房。也就是要减少货币化安置的规模。

有资料显示,央行在2014年推出的PSL(抵押补充贷款)创新性政策工具,部分解决了棚改货币化安置的资金问题。PSL余额从2015年5月的6459亿,一路上升至17年2月的2.2万亿,国开行棚改贷款余额也从14年末的6362亿,翻番至15年底的1.3万亿。

2017年10月份,我在知乎的回答里,也预估了棚改货币化要继续推行2年左右的时间。

在新房限价政策的影响下,二手房更能反应市场的真实情况。根据贝壳研究院的数据,100城月度挂牌价环比下跌城市个数,今年3月至5月都是每月19个,6月25个,7月19个,而8月则骤增到47个。

要说这种房子涨价了开发商和购房者就皆大欢喜;房子降价了购房者就要“维权”、砸售楼处的奇景,不知道全世界是不是只有我们天朝才有,而且还常演常新,隔两三年总能看到一波。

也就是说,2017年面粉的价格通通超过了面包,开发商敢拿比楼盘还要贵的价格,短期楼市催生了大量的泡沫。

“2018年将是房企最近4年资金压力最大的一年。”张大伟说,“从2016年‘930’开始,全国一二线城市严格调控,融资收紧,在这种情况下,房企的资金压力越来越大,虽然整体销售依然处于高位,但继续拿地的压力逐渐增加,对于非优质地块的积极性持续降低。”